【コラム】不動産投資に建築の知識は必須である

自身は所有するマンションを企業の社宅として貸している。
すでに借主は入居しているが、未だに苦情の連絡は入っていない。
なぜなら、建築士である自身が貸すための事前チェックをしているからである。
電気、水道、ガスなどの試運転を行い、不具合があれば部品交換をしているｗ

建物、特に設備機器は耐用年数が決まっている。
耐用年数がくれば、部品の交換や本体の取替えが必要になる。
ところが耐用年数がわかっていない家主が多い。
大手不動産サイトの物件を見ると、実に驚くことが多いｗ

築年数○年で、この設備機器はないだろうと思う物件が多いのである。
普通なら、耐用年数が来る前に設備機器を交換するべきである。
さらに大切なのは、交換に要する費用が妥当なのか見極める知見である。
建築業界は魑魅魍魎の業界、くれぐれもぼったくられないようにすることだｗ

当たり前だが、建築会社の見積は「原価+建築会社の利益」だ。
原価はいくらで、建築会社の利益はいくらなのか。
見積で判断できなければ、ぼったくられる可能性が高い。
はっきりいって、建築の素人家主はぼったくりに会う確率が極めて高いのであるｗ

【エッセイ】不動産遊びに使った200万円

今年になってから不動産遊びをしている。
1つは、所有するマンションをリフォームして企業に社宅として貸す。
1つは、自身がタワーマンションへ引っ越すというものである。
社宅として貸すことができたので、あとはタワーマンションへの引っ越しだけであるｗ

先日、娘とタワーマンションでの家電や家具を買いにいった。
買い物を終えてから、娘に「今回、いくら使ったのか」と聞かれた。
所有するマンションをリフォームするのに要した費用が約160万円。
タワーマンションでの家電や家具代が約40万円、計200万円だと答えておいたｗ

大学生の娘は、200万円と聞いて驚いていた。
そんなお金、よくあったなと娘にいわれた。
だが、娘にいっておいた。
お前の年間の学費は150万円だぞとｗ

だが、ここだけの話、不動産遊びの実際の支出は200万円ではない。
なぜなら、タワーマンションの家賃は2ヶ月分がフリーレント、つまり無料。
ところが、社宅にしたマンションでは家賃はしっかり頂いている。
計算すると、タワーマンションの家電や家具は、タダで買ったようなものであるｗ

【エッセイ】法人契約の安心感

自身が所有しているマンションを、某大手企業に社宅として貸している。
先日、口座を確認すると、敷金と家賃など数十万円が振り込まれていた。
当たり前だが、契約書には自身の名前と某大手企業の名前がある。
某大手企業は、誰もが知る東京本社の全国展開している企業であるｗ

当然ながら社宅とするにあたって、社内稟議があったらしい。
おそらく、物件内容や家賃、家主である自身の勤務先などだろう。
自身の勤務先は金融機関の信用度が高い。
思ったとおり、稟議は即可決だったらしいｗ

某大手企業が社宅として借りてくれている間、家賃が振り込まれる。
管理費や固定資産税は、同じ口座からの自動引き落としにしている。
何もしなくても、口座残高が増え続ける仕組みの出来上がりである。
あとは、もしも家賃の滞納があれば、東京の本社にかけあうだけであるｗ

【エッセイ】第3のファンドの運用予定額他

嫁の医療費を稼ぐため、第3のファンドを始動する。
第1のファンドは自身のファンド、第2のファンドは娘のファンド。
ちなみに第1と第2のファンドの保有株は、全てタダ株にさせていただいた。
よって、第3のファンドは最も口座開設が早い証券会社で運用するｗ

自身は連戦連勝、無敗の相場師である。
口座開設をした証券会社は、自身の売買を真似れば無敗の運用が可能になる。
例えば、第3のファンドの運用予定額は1000万円である。
証券会社が1億円で運用すれば、10倍のリターンを得ることができるｗ

自身が口座開設を申し込む予定の証券会社は以下である。
・楽○証券
・カブドット○ム証券
・松○証券

ただこれらの証券会社の関係者が、自身のブログを見ているかもしれない。
よって、口座開設を申し込む時期は伏せさせてもらう。
ある日、突然、申し込まれた都内在住の会社員が、魔法のバトンである。
どの証券会社が、最も口座開設が早いのか実に楽しみであるｗ

【エッセイ】ゆとり世代は隙が多すぎる

所有しているマンションを4月から賃貸にする。
自身はタワーマンションへ移り住む。
今まで収入と支出用の口座は1つだったが、2つに分けることにした。
1つは家主専用口座、もう1つは会社員専用口座であるｗ

今月に入ってから、公共料金や税金など各種料金の口座変更を行なっている。
驚いたのが、各社の対応のバラつきである。
公共料金や税金の口座変更は、比較的、スムーズだった。
だが残りの料金の口座変更は、想定以上に時間がかかっているｗ

その中に賃貸にするマンションの管理費と生命保険料の口座変更がある。
マンションの管理会社と保険会社は、業界でも大手の会社である。
各担当者は若いゆとり世代だろうが、あまりにも対応がお粗末である。
ビジネスにおいては、社外への文書には細心の注意を払わなくてはならないｗ

ところがマンションの管理会社と保険会社の文書は隙だらけである。
もし自身が損害賠償請求を起こせば、有力な証拠となるような内容である。
自身が今回、被った損害は微々たるものなので、損害賠償請求はしない。
だが、これから先、おそらく各担当者は苦労するのだろうなと同情してしまうｗ

【エッセイ】証券会社の選び方

嫁の医療費を稼ぐため、第3のファンドを始動する。
第1のファンドは自身のファンド、第2のファンドは娘のファンド。
ちなみに第1と第2のファンドの保有株は、全てタダ株にさせていただいた。
よって、第3のファンドは新しい証券会社で取引口座を開設し運用するｗ

どこの証券会社がお得か、という記事がある。
それらの記事の多くは、手数料の安さに終始している。
相場師の観点からいわせてもらうと、手数料の安さなんぞは検討対象外である。
なぜなら自身は長期投資で、しかも取引は年に数回あるかないかだからだｗ

相場師である自身が、証券会社に望むのはスピードである。
スピードといっても、発注スピードではなく口座開設のスピードである。
口座開設のスピードで、いかに顧客のことを考えているかがわかるのである。
自身は口座開設のスピードが遅い証券会社は信用しないｗ

これから証券会社数社に取引口座の開設を申し込む。
最もスピードが早かった証券会社を、第3のファンドの証券会社とする。
各証券会社のスピードについては、本ブログで実況する予定だ。
よければ、今後の証券会社選びの参考にしていただきたいｗ

【エッセイ】魔法のバトン始動します

祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり。
沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらはす。
おごれる人も久しからず、ただ春の夜の夢のごとし。
たけき者も遂にはほろびぬ、ひとへに風の前の塵に同じ。

上記はあまりにも有名な「平家物語」の導入部である。
何をかくそう、自身のご先祖様は平家の落人である。
源氏との戦に破れ、ご先祖様は人里離れた山奥に隠れ住んだ。
昭和の初めまで、ご先祖様一族は人里離れた山奥で暮らしていたらしいｗ

現代社会では、昔のように刀で切りあうことはない。
だが、その気にさえなれば、いつでも相場という戦場で戦うことはできる。
自身にも、武士であったご先祖様の血が流れている。
自身が相場師になったのは、ご先祖様の血の影響なのかもしれないｗ

全国に数名いるかいないかの、魔法のバトンの読者の方。
お待たせした、いよいよ魔法のバトンが第3のファンドを始動する。
えっ、まずは何をするんだって。
決まっている、新しい取引口座を開設する証券会社選びからだよｗ

【エッセイ】会社の格付け

所有しているマンションを4月から賃貸にする。
自身はタワーマンションへ移り住む。
今まで収入と支出用の口座は1つだったが、2つに分けることにした。
1つは家主専用口座、もう1つは会社員専用口座であるｗ

今月に入ってから、公共料金や税金など各種料金の口座変更を行なっている。
驚いたのが、各社の対応のバラつきである。
公共料金や税金の口座変更は、比較的、スムーズだった。
だが残りの料金の口座変更は、想定以上に時間がかかっているｗ

例えば、一流の会社は返信用封筒を速達にしてくれる。
二流の会社は急ぎであるにも関わらず、返信用封筒は普通である。
最悪なのは、三流の会社である。
書類が届かないので確認すると、書類を送るのを忘れていたといわれたｗ

あと残っているのは、三流会社の口座振替だけである。
銀行には、あらかじめ各種料金の口座変更を行なうことを伝えてある。
三流の会社が、自身の手続きに不備があったといっても分かるようにしてある。
そのようなことがあれば、銀行の株主として取引を見直すよう進言するつもりだｗ

【エッセイ】第3のファンド（哀しみのファンド）について

自身は数年前から娘と2人暮らしをしている。
理由は数年前に嫁が重い病気になり、今も治療中だからである。
先日、久々に娘と嫁の見舞いにいってきた。
嫁に昔のアルバムを見せて語りかけたが、ほとんど反応はなかったｗ

久々に嫁の容態を見て、おそらく嫁は回復することはないと改めて思った。
自身は、今後も嫁の医療費を負担し続けなければならない。
嫁が病気にならなければ、娘と2人暮らしをすることはなかっただろう。
だが誰が悪いわけでもなく、これも運命だと思っているｗ

嫁は昨年から体調が悪化し入院、月々の医療費はかなりの金額になる。
国の補助や健康保険などで助けられてはいるが、負担額は大きい。
普通の会社員なら生活に困窮するほどの額である。
自身は会社員だが無敗の相場師でもあり、今さら捨てるものは何もないｗ

近々、自身は第3のファンドを始動する。
第1のファンドは自身のファンド、第2のファンドは娘のファンド。
第3のファンドは嫁のためのファンドである。
自身は嫁の医療費を、相場からたたき出してやるつもりだｗ

【エッセイ】好きな銀行、嫌いな銀行

当たり前だが、銀行というところは金持ちを優遇する。
金持ちじゃないと判断すると、対応も素気ない。
自身は10年以上前から、ある銀行で貸金庫を借りている。
年に1回利用するかしないかだが、行員の対応は実に気持ちよいｗ

貸金庫室から出ると、いつも店内の行員の視線を感じる。
ところが他の銀行へ行くと、対応は素気ない。
さすがに三菱東○UFJ銀行は、どの支店でも分け隔てのない対応をしてくれる。
だが他行は金持ちじゃないとみるや、やっつけ仕事の対応であるｗ

先日、某銀行で実にあからさまなやっつけ仕事の対応をされた。
しかも、自身のことを犯罪者じゃないかと疑ったとしか思えない対応だ。
自身は少数ではあるが、この銀行の株主でもある。
株主である以上、同行には強く改善を促す所存だｗ

改善するのであれば、大幅に買い増してやる。
改善する気配が感じられなければ、叩き売って他行の株を買い増しする。
資本主義においては、株主こそが頂点なのである。
あえて名前は出さずにおくが、次のターゲットは三○住友銀行だｗ

【エッセイ】不動産遊び（賃貸マンション編）終了

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

本日、管理委託している不動産会社から連絡があった。
ある法人から借り上げ社宅での申し込みがあったとのこと。
ある法人は、名前を聞けば誰もが知っている大手企業である。
4月の転勤に伴い社宅を探す法人との契約を狙っていたので、計画通りであるｗ

不動産会社の担当者は、あまりにも早く決まったので驚いていた。
不動産会社の担当者は、何件か賃貸物件を案内したらしい。
自身はこの時期に間に合うよう、フルリフォームを行なっていた。
リフォームしていないマンションより、しているマンションを選ぶに決まっているｗ

4月から専用口座に毎月、家賃が入り、管理費や固定資産税が引き落とされる。
あとは何もしなくても、専用口座の残高が増え続ける。
これにて、不動産遊び（賃貸マンション編）は終了である。
次は、自身が移り住むための不動産遊び（タワーマンション編）の仕上げであるｗ

【コラム】不動産の管理ができるか否かは重要

先日、リフォーム工事会社から賃貸マンションの引渡しを受けた。
その足で管理委託をお願いする地元の不動産会社と契約してきた。
今回、不動産遊びをして気づいた点があるので書いてみる。
不動産の管理ができるか否かで、家賃収入は大きく異なってくるｗ

不動産会社への管理委託は大きく分けて、2種類ある。
1つは家主が不動産を管理、不動産会社は入居者募集等のサポートを行なう。
1つは不動産会社が不動産を管理、つまり不動産会社に全てお任せである。
前者の場合は初期費用のみ、後者の場合は毎月、管理費を払わなくてはならないｗ

分譲マンションの場合、共有部の管理は管理会社に委託していることが多い。
事実、今回のマンションも共有部の管理は管理組合が管理会社に委託してある。
この場合、家主が管理するのは、専有部である住居部分だけである。
住居部分で不具合が生じやすいのは、当たり前だが設備機器であるｗ

つまり、管理とは設備機器に不具合が生じないようにすることなのである。
具体的には、事前に水圧テストやガス設備機器の試運転を行なう。
動作不良の設備機器や部品があれば、新品に交換しメーカー保証をつける。
そうすることで不動産会社に任せなくても、家主自身が管理できるのであるｗ

【エッセイ】賃貸マンションのリフォーム完了

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にするマンションのリフォームが終わった。
昨日、各部屋の画像をメールで送ってもらった。
工期どおりの工事、期待以上の仕上がりだった。
今日、仕事の合間に残金を全額、リフォーム会社に振り込んでおいたｗ

今回、リノベーションではないが、フルリフォームである。
設備機器はほぼ全てを新品に交換している。
クロスの色柄は全て担当者にお任せである。
誰も住んでいないため、工事も進めやすかったのではないかと思うｗ

入金を確認した担当者からお礼のメールが届いた。
あとは今週末に、現地に赴き、新品に交換した鍵を受け取る。
その足で地元の不動産会社へ行き、管理委託契約を締結、鍵を渡す。
不動産遊び（賃貸マンション編）は、ひとまず終了であるｗ

現在の株式評価額20170315～子どもファンド最高値更新～

株式(特定預り)合計
・評価額合計：15,129,000円※タダ株
（参考：買値からの評価損益合計：5,889,400円）
・保有銘柄数：4

子どもファンド株式(特定預り)合計
・評価額合計：2,709,350円※タダ株
（参考：買値からの評価損益合計：707,350円）
・保有銘柄数：1

子どもファンドの評価額が、わずか350円増だが最高値となった。
自身は不動産遊びが終わったら、新規取引口座を開設、相場に参戦する。
今の相場はボックス相場である。
もしかすると、相場は自身の参戦を待ってくれているのかもしれないｗ

【エッセイ】不動産遊びは佳境へ

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にする物件は、今週中にリフォーム工事が終わる予定だ。
工事が終われば、不動産会社に内観画像をネットにアップしてもらう。
リフォーム工事の最終金額が確定、当初の予算の半額以下で収まった。
リフォーム会社の担当ならびに関係者の方には感謝する次第であるｗ

リフォーム工事が終われば、管理を委託する不動産会社と契約である。
これから転勤の辞令が出て、社宅を探す会社員たちが増えてくる。
そこに家賃は相場の価格だが、少しお洒落な賃貸物件を投じる。
入居者が決まらなければ、決まるまで家賃を下げ続けるまでだｗ

転居を控えたこちらは家の片付けや、諸手続きで慌しい。
先日、家にあった大量のマンガを、欲しいという甥っ子に送った。
帰宅すると、マンガを送った甥っ子からお礼のLINEが届いた。
つくづく思った、筋肉痛になった甲斐があったとｗ

【エッセイ】不動産会社の借りてくれ感がハンパない

自身はタワーマンションへの引越しをする。
貸主である不動産会社の借りてくれ感がハンパない。
入居にあたっては、月収が基準を満たしているかなどの書類審査がある。
書類を送った翌日には、合格の電話連絡があったｗ

契約に関する手続きの案内は、速達で届いた。
契約日はまだ先なのに、スピーディーな対応に驚いている。
自身の年収は、同世代の平均であるにも関わらずである。
おそらく、自身の勤務先が影響しているのではないかと思っているｗ

自身の勤務先は、比較的、知名度の高い会社である。
以前、金融機関の信用度も高く、ローン審査も通りやすいと聞いたことがある。
自身は所有するマンションの入居者を、法人限定で募集している。
もし自身の勤務先が借りるといえば、即答で契約するだろうｗ

だが、それはそれで困ったことになるかもしれない。
法人が賃貸契約をする場合、貸主のマイナンバー提出を求めることができる。
もし勤務先に自身が貸主だと知られたら、どうなるか。
アイツは儲かっていると思われ、場合によっては妬まれるかもしれないｗ

【エッセイ】我が家流断捨離のデメリット

タワーマンションへ引っ越すが、家電や家具は全て買い換える。
出来る限り、今ある物はこの機会に処分するつもりでいる。
我が家には結構な数の本がある。
その中で最も場所を取っているのが、マンガであるｗ

マンガを処分するにあたり、最初はネットの買取りを使おうと思った。
だが、売れてもせいぜい数千円がいいとこだろう。
何か有効活用できないかと考えたところ、名案が浮かんだ。
自身の甥っ子や姪っ子たちに無料でプレゼントするのであるｗ

親戚が使っているLINEグループで、引き取り手を募集した。
ものの数分も経たないうちに、甥っ子の1人が落札した。
段ボール箱に詰めると、近所のコンビニまで運び、甥っ子宅へ発送した。
甥っ子には、読んだら他の甥っ子や姪っ子にも読ませるようLINEしておいたｗ

自身が買うマンガなので、面白さは約束できる。
「神様の言うとおり」、「アイアムアヒーロー」など、きっと喜んでもらえるはずだ。
だが、この断捨離には、1つだけデメリットがある。
明日、自身が筋肉痛になる可能性が非常に高いことであるｗ

【コラム】老後資金の貯蓄は非効率である

よく老後の生活に備えて、貯蓄している人がいる。
中には一定額貯まったからと、会社を早期退職するツワモノまでいる。
だが老後資金の貯蓄ほど非効率的なものはない。
なぜなら、貯蓄では老後を迎えるまでの物価上昇をカバーできないからであるｗ

歴史的な低金利の中、定期預金にしていても利息は微々たるものである。
だが医療技術の進歩により、寿命は延び続けている。
何歳まで生きるのか、いくら必要なのかは、お迎えが来るまでわからない。
重要なのは貯蓄ではなく、生涯、収入を得られる仕組み作りであるｗ

生涯、収入を得られる仕組みのメインとなるのは、公的年金である。
先ずは公的年金の受給額を、最大限に増やすようにする。
方法は簡単で、会社員であれば定年まで勤め上げるだけである。
定年まで勤めることで、会社に厚生年金を限度額まで支払ってもらうのであるｗ

次にやることは大手企業の株の配当を、最大限に増やすようにすることだ。
大手企業が倒産でもしない限り、配当を貰い続けることができる。
あと余っている不動産を賃貸にすることで、家賃収入を得る仕組みも有効だ。
これらの仕組みを作っていれば、極端な話、貯蓄なしでも生活できるのであるｗ

【エッセイ】家賃10万円超えのタワマンへ引っ越す理由

23区内のファミリータイプマンションの家賃相場は、10万円を軽く超えている。
事実、自身が引っ越すタワーマンションの家賃も10万円を軽く超えている。
タワーマンションの家賃は、現在、住んでいるマンションの家賃よりも高い。
家賃の高いタワーマンションへの引越しを決めた理由について書いてみるｗ

自身は転勤で地方から東京へ来た。
地方では持ち家のマンションに住んでいた。
会社で任されている仕事内容から、定年までに地方へ戻る可能性は低い。
2人暮らししている大学生の娘も、東京に生活基盤ができているｗ

よって、空き家状態だったマンションを賃貸にすることにした。
マンションを賃貸にした場合、家賃収入が得られる。
会社員が家賃収入を得た場合、確定申告を行い税金を納めなくてはならない。
ところが、東京での家賃が家賃収入を上回っていれば、税金が還ってくるのであるｗ

自身は老後は高齢者施設へ入所する予定だ。
タワーマンションは娘と2人暮らしするための仮住まいのようなものである。
定年後、娘が結婚することになれば、高齢者施設へ入所する。
あとは娘が婚期を逃さないことを願うばかりであるｗ

【コラム】建築士視点での老後破産予備軍

結論からいうと、完済年齢が定年後、かつ戸建て住宅ローンの返済者だ。
定年後も返済を続ける住宅ローンは、老後破産するリスクが高い。
通常、定年後の収入は大幅に減るのである。
定年後にしか完済できない住宅ローンを組むとは、何を考えているのかと思うｗ

物件がマンションのような共同住宅ならまだマシである。
物件が戸建ての場合、老後破産するリスクは極めて高くなる。
多くのマンション管理組合には長期修繕計画があり、修繕費用を積み立てている。
ところが戸建ての場合、所有者自らが長期修繕計画を立てないといけないｗ

当たり前だが、マンションも戸建ても完成直後から劣化が始まる。
マンションは、劣化が激しい屋根や外壁の1住戸あたりの面積は戸建てより少ない。
つまり、戸建てはマンションより修繕費用が高くつくのである。
定年後に大きな修繕が必要になったとき、マイホームを手放すことになるだろうｗ

老後破産するリスクをなくす方法は、1つだけである。
老後を迎える前、できるだけ早い時期にリスクを取りにいくことだ。
子どもが生まれる前、もしくは子どもが小さなときからリスクを取るのである。
そうすることで、老後破産するリスクはなくなるのであるｗ

【エッセイ】来年度の口座見直し内容決定

現在、自身の生活費用の口座は1口座である。
給与振込み、公共料金や所有するマンションの管理費などの引き落としに使っている。
来年度から、この口座に賃貸マンションの家賃が入ってくる予定だ。
この口座を賃貸マンション用口座にすることに決めたｗ

そうすることで、賃貸マンションの家賃から管理費などを支払った額がプールされる。
退去に伴う修繕費用も、その口座から支払うようにすれば収支は明らかである。
給与振込みや公共料金などの引き落とし、いわゆる家計管理は別口座で行なう。
給与が振り込まれたら、一定額より多い額を貯蓄用口座に移動するのは同じだｗ

1.賃貸マンション用口座：家賃振込み、管理費や新型火災共済の引き落としの口座
2.家計管理用口座：給与振込み、公共料金などの引き落としの口座
3.貯蓄用口座：家計管理用口座一定額より多い額を移動する口座
普段は1は何もしなくてよく、2と3の管理をするだけでよくなるのであるｗ

自身にはあと2つ口座がある。
1つは貸金庫を借りている銀行の口座で、貸金庫利用料引き落とし用口座。
最後の1つは、証券会社との入出金に使っている株取引用口座。
ちなみに株取引用口座には、来るべき時に備えて取引資金を待機させているｗ

【コラム】不動産投資は借金して博打するようなもの

よく投資は余剰資金でしなさい、といわれている。
当たり前の話で、投資したはいいが日々の生活に困窮すれば、本末転倒だからだ。
株式投資で信用取引を使えば、元本以上の取引を行なえる。
だが信用取引を使った時点で、すでに余剰資金の投資ではなくなっているｗ

信用取引は、証券会社から金を借りて行なう株式取引である。
金を借りた以上、決められた期限に返済しなくてはならない。
しかも期限までに、株価が騰がる確率は2分の1である。
いわゆる丁半博打の世界であり、とても投資と呼べる代物ではないｗ

余剰資金の投資ではないという点では、不動産投資も同じである。
金融機関から金を借りて、返済額と家賃との差益を得ようとする。
だが返済期間に、空室となる確率は2分の1である。
信用取引と同じく丁半博打の世界であり、とても投資とは呼べないｗ

真の不動産投資とは、地主や家主が余った土地や建物を有効活用することをいう。
ところが昨今、流行の不動産投資は名は同じだが全く別物である。
単に金融機関から借金して、物件を購入しているだけである。
「投資」ではなく「借金」であることに、なぜ気づかないのかと思うｗ

【エッセイ】我が家の来年度の支出額

4月から新年度が始まる。
新年度が始まると支出額が変わることが多い。
子どもの進学や異動に伴う転居などは、大きく変わる要素だ。
来年度の支出額を把握する方法について書いてみるｗ

ほとんどの家庭で、最も大きな割合を占めるのは住居費だろう。
住宅ローンを組んでいるのなら、年間返済額を計算する。
賃貸に住んでいるのなら、年間の家賃を計算する。
ちなみに、住所不定のホームレスなら0円であるｗ

次に光熱費や水道代および通信費などの計算である。
計算は前年度に支払った額を、ざっくり合計すればよい。
次は子どもの学費である。
年間の学費、教科書代、定期代などをざっくり合計するｗ

ここまでの支出は、固定費ともいえる支出で減らすことはできない。
最後は食費や衣料品、交際費など、自動引き落としできない支出だ。
これらは週○万円と決めて、○万円×52週分を見込んでおく。
あとは毎週、○万円以内になるよう管理していけばよいのであるｗ

・住居費　約180万円
・光熱費、水道代、通信費等　約100万円
・大学の学費等　約180万円
・食費、衣料品、交際費等　3万円×52週=約160万円

上記は我が家の来年度の支出額、トータルで約620万円と結構な額である。
だが、賃貸にするマンションの家賃が年間約90万円入ってくる予定だ。
大学の学費等はすでに確保しているので、約180万円→0円である。
つまり、620万円-90万円-180万円=350万円で済むのであるｗ

【エッセイ】不動産遊びは中盤戦

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にする物件は、現在、リフォーム工事を行なっている。
ネットを使った入居者募集も同時進行中である。
リフォーム工事をお願いしている会社から連絡があった。
ガス設備の試運転を行なった結果、ある設備の調子がよくないとのことｗ

担当者は何とか使えないか、メーカーと相談するらしい。
これから人に貸すため、すぐに修理が必要になるのは目にみえている。
経年劣化による修理費用を見込んで、当初から予算は多めにとっている。
調子がよくない設備器具は新品に取り替えるよう依頼しておいたｗ

帰宅すると、不動産会社から移り住む予定の物件の審査結果について連絡があった。
審査結果は合格、あとは不動産会社と契約するだけである。
新居の家電や家具は全て新たに購入するため、引越しを頼む必要はない。
これから相場師に似合う家電や家具選びで、忙しくなりそうであるｗ

【エッセイ】親「500万円やる」、自身「気持ちだけ貰っとく」

先日、帰省したとき、親から自身の名義の口座があるといわれた。
何でも息子達のために貯めておいてくれたらしい。
自身には弟たちがいるが、弟夫婦たちには貯めた金を渡し終えているらしい。
親がいうには、兄弟の中で自身の名義の口座が最も多いらしいｗ

「いくらあるんだ」と親に聞いた。
「500万円はある」と親がドヤ顔で答える。
正直、それだけかと思った。
「気持ちだけ貰っとく」と即答しておいたｗ

自身は年に数回売買するかしないかだが、株の取引は百万円単位である。
500万円は、昨年末に9101 日本郵船㈱20,000株を売った額とほぼ同じだ。
500万円をはした金とはいわないが、自身にとっては見慣れた額である。
親は受け取って欲しそうにしていたが、親か孫のために使うよういっておいたｗ

自身の弟たちは親に土地を買ってもらったり、贈与してもらっている。
だが自身は社会人になってから、親に資金面での援助は一切、受けていない。
反対に、帰省すれば親に小遣いを渡しているのである。
だが親に１つだけいいたいことがある、なぜ貯めた金で株を買わなかったのかとｗ

【エッセイ】所有する絵画の鑑定結果

先日、所有するマンションを片付けていると、2枚の絵画が出てきた。
美術に造詣の深いある方から頂いた、ある画家の絵画だった。
自身は絵画には興味がないので、売りにいくことにした
近所のリサイクルショップに持っていくと、1枚100円だといわれたｗ

美術に造詣の深い方は、コレクションを展示する美術館を持っている。
さすがに100円はないだろうと、再鑑定を依頼した。
後日、リサイクルショップから鑑定結果の連絡があった。
ネットで1枚1万円で取引されており、業者間では5,000円で取引されているらしいｗ

リサイクルショップの担当は、ウチなら3,000円ですと訳のわからないことをいう。
連絡のお礼を述べ、検討しますといって、通話を終えた。
当たり前だが、リサイクルショップには売らないことにした。
だが、自身が所有していても、宝の持ち腐れであるｗ

自身は所有するマンションを賃貸にしようとしている。
賃貸にするため、世話になっている担当者が2人いる。
1人はリフォーム会社の女性担当、1人は不動産会社の男性担当。
今度、彼らに会ったとき、世話になったお礼にプレゼントするつもりだｗ

【エッセイ】最近、不動産遊びで忙しい

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にする物件は、現在、リフォーム工事を行なっている。
ネットを使った入居者募集も同時進行中である。
また賃貸にするに伴い、新型火災共済の内容も変更した。
賃貸にする場合、当然ながら家財は対象外としなくてはならないからであるｗ

リフォーム工事をお願いしている会社から連絡があった。
水圧テストを行なった結果、いくつかの部品交換が必要だとのこと。
経年劣化による修理費用を見込んで、当初から予算は多めにとっている。
部品交換するように即答しておいたｗ

帰宅すると、不動産会社から移り住む予定の物件の審査について連絡があった。
少しすると、都道府県民共済から変更内容の確認連絡があった。
「申酉（さるとり）騒ぐ」という相場格言がある。
今年は酉年、自身にとって不動産遊びで忙しい年になりそうであるｗ

【エッセイ】お断りした不動産会社からのメールに思う

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にする物件の場所と移り住む予定の物件の場所は離れている。
賃貸にする物件では、不動産会社2社を比較検討し、1社をお断りした。
移り住む予定の物件では、不動産会社3社を比較検討し、2社をお断りした。
お断りのメールを送ったところ、3社全てからメールが送られてきたｗ

メールの内容は各社とも、力になれなかったお詫び。
また相談事があれば、何なりとご相談ください。
よい新居での生活を願っているなどである。
応援メールともいえる内容で、自身にとっては嬉しいメールであるｗ

自身は高齢になれば、高齢者施設に入る予定だ。
その際、今回、お断りした不動産会社にも声をかける予定である。
昨年は相場、今年になってからは不動産で遊ばさせていただいている。
最大の収穫は、各不動産会社と知り合えたことかもしれないｗ

【エッセイ】まさかのタワーマンション

昨日、駅近のタワーマンションを内見し、申し込みをした。
帰宅してから、娘にタワーマンションに申し込みをしたとLINEした。
娘は帰宅するなり、「まさかのタワーマンション」といった。
間取りを見て、どの部屋を自分の部屋にするか考えていたｗ

娘がタワーマンションでは上の階と下の階は仲が悪いのかと聞く。
上の階に住む人ほどプライドが高い的なことを聞いたらしい。
マンションは上階になればなるほど、地震時の振幅が大きくなる。
したがって高層階に住むのは賢い選択ではない、と娘に伝えたｗ

次に娘が家電や家具はどうするのかと聞いてきた。
今の家電や家具は廃棄、全て新しく購入すると伝えた。
娘がお金は大丈夫なのかと聞いてくるので、大丈夫だと答えておいた。
万が一のことがあれば娘名義の株を売る、とはいわなかったｗ

娘はタワーマンションでの生活を、楽しみにしているようだ。
だが、このところ娘が彼氏の家に泊まる頻度が多くなっている。
ちなみに一昨日も彼氏の家にお泊りである。
娘にタワーマンションでの生活が、本当に必要なのかとギモンに思うｗ

【コラム】建築業界関係者がマンションを選ぶ理由

自身は建築士の資格を持っており、新築やリフォームの設計をしてきた。
その中で、多くの建築業界関係者と話す機会があった。
あまり知られていないが、建築業界関係者はマンションに住んでいる人が多い。
なぜなら、彼らは戸建て住宅の実態をよくわかっているからであるｗ

マンションの場合、建築基準法等で設計について細かく規定されている。
またほとんどの工程で、現場監督が常駐して現場管理を行なっている。
ところが戸建て住宅の場合、法的規制はグレーゾーンであるものが多い。
施工に際しても現場監督は常駐せず、職人さん任せであることが多いｗ

事実、マンションの手抜き物件はトータル件数に比べて極めて少ない。
少ないが故、横浜のマンションのようなことがあると大騒ぎになるのである。
ところが戸建て住宅の場合、手抜きしようと思えばいくらでもできる。
例えば、設計と異なる短い釘やビスを使われても、素人にはわからないｗ

大手ハウスメーカーだからといって大丈夫とは限らない。
実際に施工をするのは、自分たちで仕事を取れないレベルの低い下請けだからだ。
もしハウスメーカーの人間と話す機会があれば、聞いてみるといい。
自社物件に住んでますよねと、自社物件に住んでいる人間は極めて少数のはずだｗ

【エッセイ】入居者募集開始と新居決定に思う

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
3月にリフォーム工事と並行に入居者募集、4月から法人契約による賃貸開始。
4月から年間、結構な額の家賃収入になる。
自身も4月から家賃収入を使って、今よりレベルの高い新居へ移り住む予定だｗ

賃貸にする物件のネットによる入居者募集が始まった。
掲載されたのは管理委託している不動産会社のホームページ。
H○ME’SやSUUM○などの不動産検索サイトである。
オーナーの自身がいうのも何だが、画像を見ると高級マンションに見えるｗ

自身の新居は本日、内見し決定した。
これから入居審査を経て、契約後に移り住む予定だ。
今の場所へ来たときから、住みたかった駅近のタワーマンションである。
新居は上階で眺望良好のため、ますます上から目線になるかもしれないｗ

あらためて思うことがある。
株式投資をしていなかったら、今回のタワーマンションには住めなかっただろう。
それどころか、いまだに住宅ローンの返済に追われていたかもしれない。
相場で儲けさせてくれた外国人投資家たちにお礼をいいたい気分であるｗ

【エッセイ】家賃収入の使い方

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
現在、下記のスケジュールで動いている。
2月にリフォーム会社と管理会社決定、3月にリフォーム工事と並行に入居者募集。
4月から法人契約による賃貸開始ｗ

賃貸にすることによって、年間、結構な額の家賃収入が入ってくる。
貯蓄しても仕方がないので、この家賃を使って生活をグレードアップする。
自身の住んでいる地域の賃貸マンションの家賃は、軽く10万円超えである。
だが家賃収入を引越し先の家賃に当てれば、実質の家賃負担は少なくなるｗ

先日、地元の不動産屋によい物件が出たら連絡くださいとお願いしておいた。
昨日、条件に合う物件がネットに出ていたので、不動産屋に押さえてもらった。
この週末に内見して即決、入居審査を受ける予定だ。
一般的に、年間家賃は手取り年収の25％がよいとされているｗ

自身の場合、給与収入にタダ株の配当、今回の家賃収入がある。
それらを合計すると、引越し先の家賃は手取り年収の25％以内に納まる。
引っ越す予定の物件は、今、住んでいる地域にあるタワーマンション。
引っ越しが終わったら、室内風景などをアップする予定だｗ

【エッセイ】所有マンションの法人契約に拘る理由

自身が所有するファミリータイプのマンションを賃貸にする。
現在、下記のスケジュールで動いている。
2月にリフォーム会社と管理会社決定、3月にリフォーム工事と並行に入居者募集。
4月から法人契約による賃貸開始ｗ

いよいよ3月になったので、これからリフォーム工事と入居者募集である。

募集条件は「法人限定」である。

自身が「法人限定」にした理由は2つである。

1つは法人契約なら家賃滞納のリスクが極力、減らせるからであるｗ

あと1つは法人契約なら、退去の時期が異動時期になることだ。

異動時期は入居希望者も多いため、空き室になる期間を少なくできるのである。

えっ、それでも借り手がなかったら、どうするんだって。

今回の借り入れはなく遊びである、家賃を近隣の相場より大幅に下げてやるまでだｗ

【エッセイ】我が家の教育方針に対する女友達の反応

娘と2人暮らしを始めて、10年近くになる。

娘と暮らし始めてから、娘に言い続けてきたことがある。

「隠し事は構わないが、ウソだけはつくな」である。

今まで娘がウソをついたときは真剣に怒ったｗ

そのせいか今は何でも正直に話してくれるようになった。

彼氏の家に泊まりにいくとか、彼氏と旅行にいくなど。

自身は正直にいってくれれば、いくなとはいわない。

ちなみに自身は彼氏との交際に反対はしていないが、賛成もしていないｗ

ところがこの話を友達にすると、皆、決まって驚く。

同じ年頃の娘を持つ男友達は「もし娘がそんなことしたら家から追い出す」

そんなとき自身は「娘くらいの歳には、彼氏と同じことしていただろ」という。

すると皆が一様に黙るから面白いｗ

だが、それ以上に意外だったのは女友達の反応である。

この話をすると、男友達同様、信じられないというリアクションである。

ところが次にいうのは決まって「厳しくされるとウソつくから・・・」である。

女友達にいいたい、君たちはウソをついてきたんだねとｗ