【コラム】夏草や兵どもが夢の跡～不動産投資の現状～

「夏草や兵どもが夢の跡」
その昔、奥州では源義経の一行や藤原兼房らが、功名を夢見て、敵と争っていたが、その名も今では歴史の彼方へと消え去り、ひと時の夢となってしまった。いまや、ただ夏草が生い茂るばかりである。（Wikibooksより）

先日から、自身は不動産遊びをすべく、物件を探している。
物件を探していて驚いたことが2つある。
1つは売りに出ている物件の多さで、あと1つは物件の実質利回りである。
不動産は年を経るたびに劣化が進行するため、維持管理メンテナンスが必要となるｗ

ところが投資物件の実質利回りには、それらが反映されていない。
自身は多くの物件を見てきたが、実質利回りがプラスの物件は数えるほどだった。
昨今、借入をして不動産を購入、家賃収入を得る不動産投資がブームらしい。
だが売りに出ている投資物件、いわゆるオーナーチェンジ物件を見れば実情がわかるｗ

買ったはいいが、想定以上の収入が得られず、売りに出ている物件が大半なのである。
まさしく「夏草や兵どもが夢の跡」が、不動産投資の現状なのである。
このたび、物件を探してみて、不動産投資の現状が理解できた。
次回は、不動産投資の高確率で利益を得るための方法について書いてみるｗ

【エッセイ】今月の支出が100万円を超えて思うこと

今月の特別支出は、すでに100万円を超えている。
最も支出額の大きかったのは、娘の大学の学費。
次に支出額の大きかったのは、娘の国民年金の年払い。
その次に大きかったのは娘の携帯端末代、と娘関連の支出ばかりであるｗ

来年、娘は大学を卒業、就職する予定だ。
最近、売り手市場らしいので、よほどのことがない限り、就職できるだろう。
今年で娘の学費を払い終えることができる。
また、来年は娘が就職する予定なので、国民年金を払わなくても済むはずだｗ

娘が大学生になってから、毎年100万円で娘名義の株を買い続けてきた。
昨年末、一部の株を売って、現金に換えて娘に小遣いとして渡した。
今年も100万円で娘名義の株を買い増しするが、それも今年で最後になる。
株を売るか保有し続けるかについては、娘に任せる予定だｗ

自身は10年以上前に住宅ローン一括完済のために株式投資を始めた。
株式投資のおかげで住宅ローンを一括完済、娘の学費も用意することができた。
もし10年以上前に株式投資を始めていなかったら、どうなっていたか。
今も住宅ローンを返済、学費はおろか小遣いの捻出にも悩んでいたかもしれないｗ

【エッセイ】株式投資に役に立つブログを見極める方法

当たり前だが、儲かる情報を人に教える奇特な人は少ない。
儲かる話を教えますという人の多くは、教えた人から儲けようとしている。
「毎年○％の配当がもらえますよ」、「元本保証ですよ」などなど。
少し考えれば、あり得ない話なのに、いとも簡単に騙される人が多いｗ

特に、株式投資に関連するサイトには怪しいサイトが多い。
「有償で騰がる銘柄を教えます」、「会員になれば特別な情報を教えます」などなど。
これらのサイトには大きな矛盾がある。
株で儲かっているなら、なぜ人から金を取るのかであるｗ

はっきりいって、株式投資のブログも玉石混交である。
すなわち、役に立つブログと役に立たないブログが入り混じっている。
だが、かなりの確率で役に立つか、立たないかを見極める方法がある。
ブログの中にアフィリエイト（成功報酬型広告）があるかないかだｗ

アフィリエイトがなければ、そのブログの目的は情報発信であることが多い。
株銀さんの「アベノミクスの上昇相場の大天井は、いつか？」というブログがある。
株銀さんのブログもそうだが、情報発信が目的のブログにはアフィリはない。
なぜなら、儲け方を知っている人には、手間のかかる広告収入は必要ないからであるｗ

株銀さんへ
自身のことを記事にしていただき、ありがとうございます。
これからも株式投資に役立つ情報を発信し続けましょう！

【これから株を始める君へ】チャートだけで株を買わない

自身もそうだったが、チャートだけ見て株を買う人がいる。
株価が大きく下がったので、安いとばかりに買うのである。
確かに天井の株価よりは安いかもしれない。
だが、株価が安いことが、必ずしも割安とは限らないのであるｗ

下図は、2914 日本たばこ産業株式会社（JT）の10年チャートだ。
今年1月に年初来高値をつけたあと、急落している。
年初来高値に比べ、25%ほど下がっており、配当利回りは5％を超えている。
だが、決して割安とよべる水準ではないｗ

なぜなら、2914の株の定価であるBPSは、現在の株価の約半分だからだ。

つまり、まだ下がり続けても、おかしくはないのである。
しかも急落した際に、多くの個人投資家が信用取引で買い向かっている。
事実、現在の信用買残は、信用売残の10倍以上であるｗ

やがて返済期限が近づいた買い方が投売り、すなわち損切りを始める。
すると、割高な株価はさらに下がり続けることになる。
高値掴みをしたくなければ、チャートだけで株を買わないことだ。
株の定価であるBPSを意識し、BPSより高いか安いか比較することが大切なのであるｗ

【現在の株式評価額】20180424～どうやら風が吹いたようだ～

Yファンド株式（特定預り）
・取得額合計：3,996,116円
・評価額合計：21,076,568円
・損益額合計：17,080,452円（損益率427%）
・保有銘柄数：4銘柄

子どもファンド株式（特定預り）
・取得額合計：0円
・評価額合計：2,994,000円
・損益額合計：2,994,000円（損益率#DIV/0!）
・保有銘柄数：1銘柄

Yファンドの保有する4銘柄中、2銘柄の株価が大幅に上昇した。
結果、Yファンドの評価額は今年最高額となった。
確認すると、2銘柄は本日の値上り率ランキングに入っていた。
どおりで、今年最高額になる訳であるｗ

自身は今年、下落相場の中、ある株を仕込んだ。
仕込んだ株は株式交換により5,600株になり、購入に要した額は500万円超だ。
風が吹いたようだが、自身はこの株には上昇余地があるとみている。
今年の株式投資のテーマ曲を聴きながら、この株が騰がるのを待つとしようｗ

そうそう、くれぐれも投資は自己責任でお願いするｗ

【コラム】株式投資VS不動産投資

株式投資はハイリスクハイリターン。
かたや、不動産投資はミドルリスクミドルリターンといわれている。
自身は不動産遊びをすべく、いろいろ調べてみた。
結論から述べると、この考え方は真逆となるｗ

長期的な投資という観点で捉えた場合、両者は大きく異なる。
優良成長企業の株を購入した場合、時間と共に理論上の株価は騰がる。
ところが不動産の場合、時間と共に建物が劣化し評価額は下がり続ける。
評価額を高めようとすると、リノベーション等で付加価値を与えなくてはならないｗ

株式投資の場合、売買の際に手数料や税金が必要になる。
保有しているだけなら、これらは発生せず、配当を得ることができる。
不動産投資の場合、売買の際に手数料や税金が必要になる点は同じだ。
だが、保有しているだけでも、固定資産税や管理費等の経費が必要になるｗ

株式投資では、譲渡益と配当益を手に入れることができる。
ところが不動産投資で儲けようと思えば、譲渡益しかないのである。
えっ、家賃収入が必要経費を上回れば、株の配当益と同じじゃないかって。
断言してもよいが、フルローンで家賃収入が必要経費を上回ることはあり得ないｗ

【コラム】魑魅魍魎が多い建築不動産業界

自身は新たな不動産遊びを始めようと考えている。
融資額の確認や物件探しに、ちと忙しい日々を送っている。
先日はある金融機関に借入手順等について話を聞きにいった。
教えてくれたお礼に、応対してくれた女性行員をジョークで笑わせてやったｗ

あらためて思ったが、建築不動産業界には魑魅魍魎が多く住む。
魑魅魍魎とは、様々な妖怪変化や化け物のことである。
奴らは知識のない人々から、金をむしりとることを生業としている。
割高な物件を売りつけることは、日常茶飯事なのであるｗ

先日、割安な物件があったので、不動産会社に問い合わせた。
不動産会社から「43条ただし書きが必要な物件です」と回答があった。
「43条ただし書き」とは、建築基準法上の道路に接していない物件である。
しかも、再建築できるかはわからない物件でもあるｗ

建築士である自身からすると、最初から「再建築困難」と書いておけといいたい。
回答をくれた不動産会社には、下記の返信をしておいた。
「建築基準法上の道路に接していない物件とのことなので見送りますね」と。
全くもって、建築不動産業界は魑魅魍魎が多い業界であるｗ

【これから株を始める君へ】株は買うより買わない方が難しい

自身は株式投資を始めてから、連戦連勝の無敗だ。
投資スタイルは現物買いの長期投資である。
売買は年に数回、年によっては全く売買しない年もあった。
そんな自身だが株を始めた頃は、金が貯まる度に株を買っていたｗ

株式投資の上級者が他の人と異なる点は、経験によって得た知見だ。
例えば、株を買うと下がる人がいる。
買った本人は、なぜ下がるのか理由がわからない。
株が下がったりするのには理由があるｗ

売る人が多ければ株価は下がる。
えっ、そんな当たり前のことは知っているって。
なら、なぜ株を買うと下がる人がいるのか。
答えは株価が下がっているときは売る人が多いからだよｗ

つまり、株価が下がっているときに買えば、さらに株価が下がって当たり前なのである。
「落ちるナイフは掴むな」という有名な相場格言がある。
いかに魅力的な銘柄であっても、株価が底を打つまで買うなという意味だ。
株を買うことは誰にでもできる、難しいのは底を打つまで買わないことなのであるｗ

【コラム】「か○ちゃの馬車」について

あまり時事ネタは書きたくないのだが、呆れた事件があったので書いてみる。
「か○ちゃの馬車」というシェアハウスを管理運営していた会社が倒産した。
被害者は約700人で、被害総額は1000億円ともいわれている。
被害者の多くは高年収の会社員や士業の人らしいｗ

驚くことに、被害者は1億～2億円のシェアハウスをフルローンで購入したらしい。
自身が最も驚いたのが、シェアハウスが木造だったことである。
シェアハウスの規模、設備や立地を確認したが、到底1億～2億円にはならない。
RC（鉄筋コンクリート造）のハイグレード設備でなければ、あり得ない価格だったｗ

今回の被害者は、あまりにも無知だったとしかいいようがない。
建築不動産業界では、建物価格に利益を乗せるのは常套手段である。
なぜなら、土地価格は誰でも原価（路線価）を調べることができるからだ。
したがって、土地とセットで販売されている物件は割高な物件が多いのであるｗ

もちろん、最もわるいのは倒産した会社だ。
あと、1億～2億円のフルローンを認めた金融機関もわるい。
だが、被害者の自己責任とされる割合も多いはずだ。
被害者が買ったのは「か○ちゃの馬車」ならぬ、「かぼちゃの馬○」かもしれないｗ

【エッセイ】携帯ショップの呆れた対応

最近、何かと忙しかったため、ブログの更新ができなかった。
忙しかった出来事の1つについて書いてみる。
先日、スマホの機種変更をするべく、携帯ショップに行った。
店員から機種代を分割払いするなら、ローン契約が必要だといわれたｗ

ローン契約しなくてよい方法はあるのか、と店員に聞いた。
すると、端末の一括購入なら、ローン契約は不要ですといわれた。
一括購入の額を聞くと、10万円ほどだった。
10万円ほどなので一括購入してやったら、なぜか店員は不服そうだったｗ

帰宅してから、店員に勧められ変更したプランが割高なことに気づいた。
翌日、再度、店に出向き、プラン変更を取り消してもらった。
ところが契約内容確認画面に変更取り消しが反映されない。
とうとう、取り消ししたにも関わらず、プランを変更されてしまったｗ

問合せ窓口へ連絡したが、一向に埒が明かない。
このような場合、どうすればよいか。
答えは簡単で、管轄省庁に情報提供すればよい。
情報提供した翌日には、変更前のプランに戻ったのはいうまでもないｗ

【エッセイ】新しい不動産遊びの準備中

昨年、リフォームして某大手企業に貸していたマンションがある。
マンションは東京から遠く離れた地方都市にある。
先日、入居者が退去したので、再募集は不動産会社へメールでお願いした。
借り手を募集してくれるのは、地元でも大手の不動産会社であるｗ

アフター等は不動産会社へ任せず、地元のリフォーム会社にお願いしている。
なぜなら、自身は建築士で、工事価格が妥当か見抜く知見があるからだ。
次の借り手が見つかるまで、陽に焼けないよう遮光カーテンの見積を依頼した。
届いた見積金額が妥当だったので、リフォーム会社にメールでお願いしたｗ

これらと並行して、不動産会社からマンションを売却した場合の見積をとった。
見積をとった目的は、売却するためではない。
マンションにどのくらいの市場価値があるかを確認するためである。
先日、査定見積が届いたが、自身の想定価格に近い金額だったｗ

自身はこのマンションを担保に、事業用ローンを借り入れする。
あと保有する株を担保にした、証券担保ローンも借り入れる予定だ。
そうすることで、手持ちの現金を減らすことなく、不動産で遊ぶことができる。
次に自身が行なうのは、各借入可能額の確認と購入する物件選びであるｗ

【コラム】仕込んだ株が他の銀行株とは異なる理由

数ヶ月前に自身が仕込んだ株が、株式交換後、騰がり続けている。
自身が仕込んだ株は、先日、株式交換され、新規上場した地方銀行の株だ。
ところが、メガバンクを含む他の銀行株は下がり続けている。
仕込んだ株が他の銀行株と異なる値動きをする理由について書いてみるｗ

今年の2月、相場が大きく下落した。
ここがチャンスとばかりに、多くの投資家が信用取引で買い向かった。
その結果、信用買い残の割合が多くなった。
相場全体が下落している中、買う人より売る人の方が多いｗ

やがて、含み損に耐え切れなくなった投資家が損切りをする。
ところが、底でもないのに、信用取引で買い向かう新たな投資家が現れる。
新たな投資家も、含み損に耐え切れなくなり損切りをする。
株を高く買って安く売ることを繰り返せば、株価は下がり続けるｗ

その点、自身が仕込んだ株は今までの環境が異なる。
自身が仕込んだ株は、先日、上場したばかりの株だ。
つまり、上場するまでの信用買い残はゼロなのである。
よって、他の銀行株とは異なる値動きをするのであるｗ

【エッセイ】今しかできないことをやる

自身の本業は会社員だ。
10年以上前、自身は住宅ローンを一括完済するために株式投資を始めた。
数年前に住宅ローンを一括完済した。
その後も株式投資で資産運用しており、金融資産は同世代の平均よりはちと多いｗ

株式投資による資産運用は簡単だが、効率という面では決してよいとはいえない。
今のような下落相場では、底になるまで待ち続けなくてはならない。
底になったら、ドテン買いをするだけで、一瞬で終わるからだ。
資産運用に要する時間が、運用益に対して極端に少ないのであるｗ

最近、考えていることがある。
自身は会社員で安定した収入があるが、ローン等の負債はない。
同世代の平均よりちと多い金融資産を保有、株主として銀行や企業に金を貸している。
金融機関からすると、今の自身は最も金を貸したいタイプなのかもしれないとｗ

今が人生で最も多く金を借りることができる時期なのかもしれない。
ならば、今しか借りることができない、これらの金を使わない手はないのではないか。
自身にはマンションをリフォームして、大手企業に貸した不動産遊びの知見もある。
自身は、現在の自身のスペックを最大限に活かして、効率よく資産運用する予定だｗ

【エッセイ】保有株数が大幅に増えた日

数ヶ月前から、自身はある株を仕込んでいた。

本日、その株は別の株と株式交換された。

株式交換により、保有していた2,400株は5,688株へ大幅に増えた。

交換された株は東証へテクニカル上場し、明日から売買可能になるｗ

明日から売買可能になる銘柄は、関西最大、全国6位になる地銀の銘柄だ。

昨年から、自身は株式交換される前の株価の推移を監視していた。

今年、始まった下落相場でも、株価は一定のレンジで推移していた。

正直いって、明日から株価が騰がるのか下がるのかはわからないｗ

自身の投資スタイルは、基本的には年単位の長期投資である。

だが、この銘柄は数ヶ月単位の中期投資と決めている。

数ヶ月以内に株価が大幅に騰がることがあれば、自身は売り抜ける。

本来なら事前予告をするところだが、今回はできそうにないｗ

なぜなら、この銘柄の売り場は急に訪れるとみているからだ。

数少ない読者の方々には申し訳なく思う。

だが、もし売ったのであれば、できるだけ速やかに報告させてもらう。

もちろん下がってナンピンしたときも、速やかに報告させていただくｗ